부동산학개론 32회 기출문제풀이 해설 (21~40번)

 

 

 

 

 

 

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문제 21. 부동산 투자수익률에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 기대수익률이 요구수익률보다 높을 경우 투자자는 투자가치가 있는 것으로 판단한다.
② 기대수익률은 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 투자부동산에 대하여 자금을 투자하기 위해
충족되어야 할 최소한의 수익률을 말한다.
③ 요구수익률은 투자가 이루어진 후 현실적으로 달성된 수익률을 말한다.
④ 요구수익률은 투자에 수반되는 위험이 클수록 작아진다.
⑤ 실현수익률은 다른 투자의 기회를 포기한다는 점에서 기회비용이라고도 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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정답 :  ①

 

해설
②  요구수익률[기대수익률]은 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 투자부동산에 대하여 자금을 투자하기 위
해 충족되어야 할 최소한의 수익률을 말한다.
③  실현수익률[요구수익률]은 투자가 이루어진 후 현실적으로 달성된 수익률을 말한다.
④ 요구수익률은 투자에 수반되는 위험이 클수록 커진다. [작아진다.]
⑤  요구수익률[실현수익률]은 다른 투자의 기회를 포기한다는 점에서 기회비용이라고도 한다.

 

 

 

 

 

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문제 22. 포트폴리오 이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

①  포트폴리오 분산투자를 통해 체계적 위험뿐만 아니라 비체계적 위험도 감소시킬 수 있다.
②  효율적 프런티어는 평균-분산 지배원리에 의해 동일한 기대수익률을 얻을 수 있는 상황에서 위험을 최소화할 수 있는 포트폴리오의 집합을 말한다.
③  분산투자효과는 포트폴리오를 구성하는 투자자산 비중을 늘릴수록 체계적 위험이 감소되어 포트폴리 오 전체의 위험이 감소되는 것이다.
④  최적의 포트폴리오는 투자자의 무차별곡선과 효율적 프런티어의 접점에서 선택된다.
⑤  두 자산으로 포트폴리오를 구성할 경우, 포트폴리오에 포함된 개별 자산의 수익률 간 상관계수에 상 관없이 분산투자효과가 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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정답 : ② ④

 

해설

① 포트폴리오 분산투자를 통해 비체계적 위험만 감소시킬 수 있다. [체계적 위험뿐만 아니라 비체계적 위험도 감
소시킬 수 있다.]
③ 분산투자효과는 포트폴리오를 구성하는 투자자산 비중을 늘릴수록 비체계적 위험 [체계적 위험]이 감소되어 포 트폴리오 전체의 위험이 감소되는 것이다.
⑤  두 자산으로 포트폴리오를 구성할 경우, 포트폴리오에 포함된 개별 자산의 수익률 간 상관계수가 1만 아니면 [ 상관없어] 분산투자효과가 있다.

 

 

 

 

 

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문제 23. 부동산 투자분석기법에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 부동산 투자분석기법 중 화폐의 시간가치를 고려한 방법에는 순현재가치 법, 내부수익률 법, 회계적
이익률 법이 있다.
② 내부수익률이란 순 현가를 '1'로 만드는 할인율이고, 기대수익률은 순 현가를 '0'으로 만드는 할인율이 다.
③ 어림 셈법 중 순소득 승수 법의 경우 승수 값이 작을수록 자본회수기간이 길어진다.
④ 순 현가 법에서는 재투자율로 시장수익률을 사용하고, 내부수익률 법에서는 요구수익률을 사용한다. 5 내부수익률 법에⑤ 서는 내부수익률이 요구수익률보다 작은 경우 해당 투자 안을 선택하지 않는다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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정답 : ⑤ 

 

해설

① 부동산 투자분석기법 중 화폐의 시간가치를 고려한 방법에는 순현재가치 법, 내부수익률 법, 수익성 지수 법 [화 계적 이익률 법]이 있다.
② 내부수익률이란 수익성 지수[순 현가]를 '1'로 만드는 할인율이고, 내부수익률 [커대수익률]은 순 현가를 '0'으 로 만드는 할인율이다.
③ 어림 셈법 중 순소득 승수 법의 경우 승수 값이 작을수록 자본회수기간이 짧아진다. [길어진다.]
④ 순 현가 법에서는 재투자율로 요구수익률[시장수익률]을 사용하고, 내부수익률 법에서는 내부수익률[요구수익 률]을 사용한다.

 

 

 

 

 

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문제 24. 다음 표와 같은 투자사업(A~C)이 있다. 모두 사업기간이 1년이며, 사업 초기(1월 1일)에 현금
지출만 발생하고 사업 말기(12월 31일)에는 현금유입만 발생한다고 한다. 할인율이 연 5%라고 할 때 다 음 중 옳은 것은?

 

 

① 수익성지수(PI)가 가장 큰 사업은 A이다.
② 순현재가치(NPV)가 가장 큰 사업은 B이다.
③ 수익성지수가 가장 작은 사업은 C이다.
④ A의 순현재가치는 B의 순현재가치의 2.5배이다. 

⑤ A와 C의 순현재가치는 같다.

 

 

24번 문제풀이해설 (32회 공인중개사 부동산학개론/투자분석기법)

 

 

 

 

 

 

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문제 25. 부채 금융에 해당하는 것을 모두 고른 것은?

 

ᄀ. 주택저당대출
ᄂ. 조인트 벤처
ᄃ. 신탁증서금융
ᄅ. 자산담보부기업어음(ABCP)
ᄆ. 부동산투자회사

 

① ᄀ,ᄂ,ᄃ
② ᄀ, ᄂ, ᄅ
③ ᄀ, ᄃ, ᄅ
④ ᄂ, ᄃ, ᄆ
⑤ ᄃ, ᄅ, ᄆ

 

 

25번 문제풀이해설 (32회 공인중개사 부동산학개론/부채금융)

 

 

 

 

 

 

 

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문제 26. 각 지역과 산업별 고용자수가 다음과 같을 때, A지역과 B지역에서 입지계수(LQ)에 따른 기반산
업의 개수는?(단, 주어진 조건에 한하며, 결과 값은 소수점 셋째 자리에서 반올림함)

① A지역 : 0개, B지역 : 1개

② A지역:  1개, B지역 : 0개
③ A지역 : 1개, B지역 : 1개
④ A지역 : 1개, B지역 : 2개 

⑤ A지역 : 2개, B지역 : 1개

 

 

26번 문제풀이해설 (32회 공인중개사 부동산학개론/입지계수)

 

 

 

 

 

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문제 27. A는 주택 구입을 위해 연초에 6억 원을 대출받았다. A가 받은 대출 조건이 다음과 같을 때, (ᄀ) 대출금리와 3회 차에 상환할 (ᄂ) 원리금은?

대출금리 : 고정금리
대출기간 : 30년
원리금 상환조건 : 원금균등상환방식, 매년 말 연단위로 상환
1회 차 원리금 상환액 : 4,400 만원

① ᄀ: 연 4%,  ᄂ: 4,240만원
② ᄀ: 연 4%,  ᄂ: 4,320만원
③ ᄀ: 연 5%,  ᄂ: 4,240만원 

④ ᄀ: 연 5%,  ᄂ: 4,320만원 

⑤ ᄀ: 연 6%,  ᄂ: 4,160만원

 

 

27번 문제풀이해설 (32회 공인중개사 부동산학개론/대출금리와 원리금)

 

 

 

 

 

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문제 28. 메자닌 금융(Mezzanine Financing)에 해당하는 것을 모두 고른 것은?

ᄀ. 후순위대출
ᄂ. 전환사채
ᄃ. 주택상환사채
ᄅ. 신주인수권부사채
ᄆ. 보통주

 

① ㄱ, ㄴ, ㄷ

② ㄱ, ㄴ, ㄹ

③ ㄱ, ㄷ, ㄹ

④ ㄴ, ㄷ, ㅁ

⑤ ㄴ, ㄹ, ㅁ

 

28번 문제풀이해설 (32회 공인중개사 부동산학개론/메자닌금융)

 

 

 

 

 

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문제 29. 모기지(Mortgage) 유동화에 관한 설명으로 틀린 것은?

① MPTS(Mortgage Pass-Through Securities)는 지분형 증권이다.
② MPTB(Mortgage Pay-through Bond)의 경우, 조기상환 위험은 증권 발생자가 부담하고, 채무불이행 위험은 투자자가 부담한다.
③ MBB(Mortgage Backed Bond)의 경우, 신용보강을 위한 초과담보가 필요하다.
④ CMO(Collateralized Mortgage Obligation)는 상환 우선순위와 만기가 다른 다수의 층(Tranche)으로 구성
된 증권이다.
⑤ 우리나라의 모기지 유동화 중개기관으로는 한국 주택금융공사가 있다.

 

 

29번 문제풀이해설 (32회 공인중개사 부동산학개론/모기지유동화)

 

 

 

 

 

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문제 30. 대출 상환방식에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 원리금 균등상환방식의 경우, 매기 상환하는 원금이 점차 감소한다.
② 원금균등상환방식의 경우, 매기 상환하는 원리금이 동일하다.
③ 원금균등상환방식의 경우, 원리금 균등상환방식보다 대출금의 가중평균 상환기간이 더 짧다. 

④ 점증(체증) 상환방식의 경우, 장래 소득이 줄어들 것으로 예상되는 차입자에게 적합한다. 

⑤ 만기 일시상환방식의 경우, 원금 균등상환방식에 비해 대출 금융기관의 이자수입이 줄어든다.

 

 

30번 문제풀이해설 (32회 공인중개사 부동산학개론/대출상환방식)

 

 

 

 

 

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문제 31. 민간투자사업방식의 유형이 옳게 짝지어진 것은?

ᄀ. 민간사업자가 자금을 조달하여 시설을 건설하고, 일정기간 소유 및 운영을 한 후, 사업종료 후 국가 또는 지방자치단체 등에게 시설의 소유권을 이전하는 방식
ᄂ. 민간사업자가 자금을 조달하여 시설을 건설하고 일정기간 동안 타인에게 임대하고, 임대기간 종료 후 국가 또는 지방자치단체 등에게 시설의 소유권을 이전하는 방식
ᄃ. 민간사업자가 자금을 조달하여 시설을 건설하고, 준공과 함께 민간사업자가 당해 시설의 소유권과
운영권을 갖는 방식

<보기>
a. BTO(Build-Transfer-Operate) 방식 

b. BOT(Build-Operate-Transfer) 방식
c. BTL(Build-Transfer-Lease) 방식
d. BLT(Build-Lease-Transfer) 방식
e. BOO(Build-Own-Operate) 방식
f.  ROT(Rehabilitate-Operate-Transfer) 방식

 

 

 

① ㄱ - a, ㄴ - c, ㄷ - e

② ㄱ - a, ㄴ - d, ㄷ - e

③ ㄱ - b, ㄴ - c, ㄷ - f

④ ㄱ - b, ㄴ - d, ㄷ - e

⑤ ㄱ - b, ㄴ - d, ㄷ - f

 

 

31번 문제풀이해설 (32회 공인중개사 부동산학개론/민간투자사업방식)

 

 

 

 

 

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문제 32. 부동산 마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산 시장이 공급자 우위에서 수요자 우위의 시장으로 전환되면서 마케팅의 중요성이 더욱 증대된다.
② STP전략이란 고객 집단을 세분화(Segmentation)하고 표적시장을 선전(Targeting)하여 효과적으로 판매촉 진(Promotion)을 하는 전략이다.
③ 경쟁사의 가격을 추종해야 할 경우 4P Mix의 가격전략으로 시가 전략을 이용한다.
④ 관계 마케팅 전량이란 고객과 공급자 간의 지속적인 관계를 유지하여 마케팅 효과를 도모하는 전략이다.
⑤ 시장점유 마케팅이란 부동산 시장을 점유하기 위한 전략으로 4P Mix 전략, STP전략이 있다.

 

32번 문제풀이해설 (32회 공인중개사 부동산학개론/부동산마케팅)

 

 

 

 

 

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문제 33. 부동산 개발에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산 개발사업 진행 시 행정의 변화에 따른 사업의 인, 허가 지연 위험은 사업시행자가 스스로 관리 할 수 없는 위험이이다.
② 공영(공공) 개발은 공공성과 공익성을 위해 택지를 조성한 후 분양 또는 임대하는 토지개발방식을 말한다.
③ 환지방식은 택지가 개발되기 전 토지의 위치, 지목, 면적 등을 고려하여 택지개발 후 개발된 토지를 토 지소유자에게 재분배하는 방식을 말한다.
④ 부동산 개발은 미래의 불확실한 수익을 근거로 개발을 진행하기 때문에 위험성이 수반된다.
⑤  흡수율 분석은 재무적 사업타당성 분석에서 사용했던 주요 변수들의 투입 값을 낙관적, 비관적 상황 으로 적용하여 수익성을 예측하는 것을 말한다.

 

 

33번 문제풀이해설 (32회 공인중개사 부동산학개론/부동산개발)

 

 

 

 

 

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문제 34. 부동산 마케팅 전략에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 바이럴 마케팅(Viral Marketing) 전략은 SNS, 블로그 등 다양한 매체를 통해 해당 브랜드나 제품에 대해 입소 문을 내게 하여 마케팅 효과를 극대화시키는 것이다.
② 분양 성공을 위해 아파트 브랜드를 고급스러운 이미지로 고객의 인식에 각인시키도록 하는 노력은 STP전략 중 시장 세분화(Segmentation) 전략에 해당한다.
③ 아파트 분양 모델하우스 방문 고객 대상으로 추첨을 통해 자동차를 경품으로 제공하는 것은 4P Mix 전략 중 유 통경로(Place) 전략에 해당한다.
④ 아파트의 차별화를 위해 커뮤니티 시설에 헬스장, 골프 연습장을 설치하는 방안은 4P Mix 전략 중 가격(Price) 전략에 해당한다.
⑤ 고객 점유 마케팅 전략에서 AIDA의 원리는 주의 (Attention) - 관심(Interest) - 결정(Decision) - 행동(Action) 의 과정을 말한다.

 

 

34번 문제풀이해설 (32회 공인중개사 부동산학개론/부동산마케팅)

 

 

 

 

 

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문제 35. 다음은 감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석과 관련된 내용이다.(  )에 들어갈 용어는?

지역분석은 해당 지역의(ㄱ)및 그 지역 내 부동산의 가격수준을 판정하는 것이며, 개별분석은 대상부 동산의(ㄴ)을 판정하는 것이다. 지역분석의 분석 대상지역 중(ㄷ)은 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 등질적이고 가치형성 요인 중 지역요인을 공유하는 지역이다.

 

① ㄱ: 표준적 이용, ㄴ: 최유효 이용, ㄷ: 유사 지역 

② ㄱ: 표준적 이용, ㄴ: 최유효 이용, ㄷ: 인근 지역 

③ ㄱ: 최유효 이용, ㄴ: 표준적 이용, ㄷ: 유사 지역 

④ ㄱ: 최유효 이용, ㄴ: 표준적 이용, ㄷ: 인근 지역 

⑤ ㄱ: 최유효 이용, ㄴ: 최유효 이용, ㄷ: 유사 지역

 

 

35번 문제풀이해설 (32회 공인중개사 부동산학개론/지역분석과개별분석)

 

 

 

 

 

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문제 36. 원가법에서 사용하는 감가 수정 방법에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 정률법에서는 매년 감가율이 감소함에 따라 감가액이 감소한다.
② 정액법에서는 감가 누계액이 경과연수에 정비례하여 증가한다.
③ 정액법을 직선법 또는 균등 상각법이라고도 한다.
④ 상환기금법은 건물 등의 내용연수가 만료될 때 감가 누계 상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액 분을 포
함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법이다.
⑤ 정액법, 정률법, 상환기금법은 모두 내용연수에 의한 감가 수정 방법이다.

 

 

36번 문제풀이해설 (32회 공인중개사 부동산학개론/원가법의감가수정방법)

 

 

 

 

 

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문제 37. 감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의로 틀린 것은?

① 기준 가치란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다.
② 가치 형성 요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반 요인, 지역 요인 및 개별 요인 등을 말한다.

③ 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가 수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

④ 거래사례비교법이란 대상물건과 가치 형성 요인이 같거나 비슷한 물건의 거래 사례와 비교하여 대상물건의 현 황에 맞게 사정 보정, 시점 수정, 가치 형성 요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법 이다.
⑤ 수익 분석법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

 

 

37번 문제풀이해설 (32회 공인중개사 부동산학개론/감정평가)

 

 

 

 

 

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문제 38. 다음 자료를 활용하여 직접 환원법으로 산정한 대상 부동산의 수익 가액은?

 

가능총소득(PGI) : 70,000,000원
공실상당액 및 대손충당금 : 가능총소득의 5%
영업경비(OE): 유효총소득(EGI)의 40%
환원율 10%

 

① 245,000,000
② 266,000,000
③ 385,000,000
④ 399,000,000
⑤ 420,000,000

 

 

38번 문제풀이해설 (32회 공인중개사 부동산학개론/수익가액계산문제)

 

 

 

 

 

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문제 39. 부동산 가격공시에 관한 법률에 규정된 내용으로 틀린 것은?

① 국토교통부 장관은 표준주택 가격을 조사, 산정하고자 할 때에는 한국 부동산원에 의뢰한다.
② 표준주택 가격은 국가, 지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 개별주택 가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
③ 표준주택으로 선정된 단독주택, 그 밖에 대통령령으로 정하는 단독주택에 대하여는 개별주택 가격을 결정, 공시하지 아니할 수 있다.
④ 개별주택 가격 및 공동주택 가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가, 지방자치단체 등이 과세
등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.
⑤ 개별주택 가격 및 공동주택 가격에 이의가 있는 자는 그 결정, 공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서 를 포함한다)으로 시장, 군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

 

 

39번 문제풀이해설 (32회 공인중개사 부동산학개론/부동산가격공시)

 

 

 

 

 

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문제 40. 다음 자료를 활용하여 공시지가 기준법으로 산정한 대상 토지의 가액(원/m2)은?

 

- 대상토지: A시 B구 C동 320번지, 일반상업지역
- 기준시점 : 2021.10.30.
- 비교표준지:A시 B구 C동 300번지, 일반상업지역, 2021.01.01. 기준 공시지가 10,000,000원/m2
- 지가변동률(A시 B구, 2021.01.01. ~ 2021.10.30.): 상업지역 5% 상승
- 지역요인: 대상토지와 비교표준지의 지역요인은 동일함
- 개별요인: 대상토지는 비교표준지에 비해 가로조건이 10% 우세, 환경조건 20% 열세하고,
다른 조건은 동일함(상승식)
- 그 밖의 요인 보정치 : 1.50

 

① 9,240,000
② 11,340,000
③ 13,860,000
④ 17,010,000
⑤ 20,790,000

 

 

40번 문제풀이해설 (32회 공인중개사 부동산학개론/대상토지가액계산문제)

 

 

 

 

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